Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa is van. Ők egyenlő jogokkal rendelkeznek, így az ingatlant csak az összes tulajdonos hozzájárulásával lehet eladni vagy jelzáloggal terhelni. Ez általában akkor okoz problémát, ha túl sok a tulajdonos, akiknek ráadásul a szándékaik sem mindig azonosak az ingatlannal kapcsolatban. Az ilyen ingatlanok adásvétele nehézkesebb, a bankok is kevésbé szívesen adnak hitelt osztatlan közös tulajdonban lévő fedezet alapján.
Mi az osztatlan közös tulajdon?
Osztatlan közös tulajdon például jellemzően egy társasház udvara, amelyben valamennyi lakónak van tulajdonrésze, de ezt egyikük sem tudja kizárólagosan használni. Nem választják le az egyes udvarrészeket a tulajdoni hányaduk arányában, mindannyian jogosultak a teljes terület használatára. Osztatlan közös tulajdon azonban nem csak egy udvar, garázs vagy termőföld lehet, hanem egy lakás vagy családi ház is. Egy házaspár közös lakása is osztatlan tulajdonban van, ha mindketten rendelkeznek tulajdonjoggal a közösen vásárolt ingatlanban.
Osztatlan közös tulajdon problémák
Az osztatlan közös tulajdon akkor okoz problémát, ha a tulajdonosok szándéka eltérő és egyikük szeretné értékesíteni a saját tulajdonrészét. Például távolabbi családtagok közösen örökölnek egy nagyobb ingatlant, amiből egyikük szeretné eladni a saját részét. Értékesíteni azonban csak az összes tulajdonos jóváhagyásával lehet. Tipikus példa az is, hogy a társasházi lakás tulajdonosa egy garázzsal is rendelkezik a ház udvarán. A lakást el tudja adni, a garázs azonban a többivel azonos helyrajzi számra van bejegyezve osztatlan közös tulajdonként, melyben az ő garázsa csak 1/16-od tulajdonrészt jelent. Értékesítéséhez szintén a többi garázs tulajdonosának a hozzájárulása is szükséges.
Leginkább azok a helyzetek problémásak, melyekben nagyon sok tulajdonosról és ennek megfelelően elaprózott, önállóan semmire sem használható tulajdonrészekről van szó. Például egy termőföld esetén az 1/1000 tulajdonrész szinte szó szerint egy zsebkendőnyi parcellát jelent, ami önmagában forgalomképtelen lenne. A terület hasznosítását pedig gyakran meggátolja, ha az ezer tulajdonos közül csak egy is elérhetetlenné válik vagy nem ért egyet a többiekkel és ezért gátolja az értékesítést.
Használati megállapodás
A közös tulajdon használata nem mindig zökkenőmentes, ezért a feleknek célszerű erről használati megállapodást kötniük. Például egy társasháznak kicsi az udvara, amit a lakók többsége szeretne parkosítva megtartani. Az egyik földszinti lakó viszont rendszeresen ott tárolja az autóját, így a többiek már csak korlátozottan férnek hozzá a területhez. Használati megállapodás nélkül egy ilyen helyzet állandó ellenségeskedést szűk a felek között.
Egy használati megállapodásnak azt kell rögzítenie, hogy a közös területen melyik részek azok, melyeket az egyes tulajdonosok saját célra használhatnak és melyek azok, amelyeket meg kell hagyni közös használatban. Például egy társasház kertjének egy részét a lakók felosztják saját használatú, egyenlő nagyságú parcellákra, míg egy kisebb területet meghagynak parkosítva közös használatban.
Mire kell figyelni vásárlásnál?
Leendő vevőket sokszor akkor éri az első meglepetés, amikor az ingatlan tulajdoni lapjával szembesülnek. Addig egy emberrel tárgyaltak, ám a tulajdoni lap megmutatja, hogy több, egymástól független tulajdonos van. Sőt, már a tulajdoni lap lekérése előtt is gyanakodhatunk, ha a társasháznak nagy udvara van garázssorral, vagy ha például egy udvaron belül több lakrésszel találkozunk.
Osztatlan közös tulajdonú ingatlan vásárlásakor arra kell felkészülnünk, hogy valamennyi tulajdonos azonos jogokkal rendelkezik és a tulajdonosoknak elővásárlási joguk is van. Bármennyire is szeretné nekünk eladni valaki a tulajdonrészét, ezt nem teheti meg automatikusan. Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy az eladni kívánt ingatlant előbb fel kell ajánlania a többi tulajdonosnak. Ha ők megadják ugyanazt a vételárat, amit a külsős vevő ajánlott, akkor a meglévő tulajdonos vásárolhatja meg a tulajdonrészt. A gyakorlatban ez úgy működik, hogy a vevőnek be kell gyűjtenie az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat a tulajdonostársaktól. Az adásvétel akkor válik lehetetlenné, ha a tulajdonosok közül valaki egyáltalán nem elérhető, esetleg külföldön, ismeretlen helyen él. Az ingatlan értékesítése csak az összes tulajdonos egyhangú határozatával lehetséges, azaz egyetlen hiányzó jóváhagyás is meg tudja akasztani a folyamatot.
Lakáshitel osztatlan közös tulajdon esetén
A lehetséges problémák miatt a pénzintézetek csak igen szigorú feltételekkel hitelezik osztatlan közös tulajdonú ingatlan megvásárlását. Szükséges az ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás, ami pontosan rögzíti, hogy a megvásárolni kívánt tulajdonrész révén milyen kizárólagos területek használatához jutunk hozzá és milyen jogaink vannak a közös kezelésben maradó területekkel kapcsolatban.
A használati megosztás arról is gondoskodik, hogy lakáshitel felvétele esetén csak a hitelfelvevő által használt tulajdonrészt fogja jelzálog terhelni, a többi tulajdonos tulajdonrésze tehermentes marad.
Lakáshitel igénylésekor a banknak be kell nyújtanunk a többi tulajdonos lemondó nyilatkozatát is. Ezzel igazoljuk, hogy megvásárolhatjuk az ingatlant, senki nem akar élni az elővásárlási jogával.
A megvásárolni kívánt ingatlannak vagy tulajdonrésznek teljesíteni kell az önálló lakásra vonatkozó feltételeket. Azaz
- rendelkeznie kell saját bejárattal
- külön mérőórákkal legyen ellátva
- besorolása lakóingatlan legyen és
- be legyen jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése
A sajtóban sok olyan írással találkozhatunk, melyek szerint 2021 óta kötelező az osztatlan közös tulajdon megszüntetése. Fontos, hogy ez csak a termőföldekre vonatkozó előírás. Az a célja, hogy megállítsa a birtokok elaprózódását. Több száz tulajdonossal ugyanis nem lehet egyeztetni, nem lehet tulajdonosi döntéseket hozni.
Ha az ingatlant nem akarják eladni, akkor a törvény értelmében három módja lehet az osztatlan közös tulajdon megszűnésének:
- felosztják a tulajdont, ténylegesen kijelölve mindenkinek a pontos tulajdonrészét. Ez a megoldás csak akkor működik, ha a felosztás után még értelmezhető nagyságú ingatlanok jönnek létre. Egy kert, gyümölcsös esetén ez például legalább 3 ezer négyzetméter, míg egy legelő, erdő esetén legalább 10 ezer négyzetméternek egyben kell maradnia.
- Ha a terület túl kicsi a felosztáshoz, akkor az összes résztulajdon egy tulajdonoshoz kerül – ebben az esetben a többiek lemondanak a részükről, eladják egy társuknak a saját tulajdonukat.
- Ha pedig egyik megoldás sem hoz eredményt, akkor kisajátítás útján az ingatlan a Nemzeti Földalap tulajdonába kerül.
