Az ingatlan értékbecslés azért fontos, mert a hiteligénylésnél a fedezetként felajánlott ingatlan értékétől függ, hogy a bank mekkora összegű hitelt ad vásárlásra, vagy akár szabad felhasználásra. Éppen ezért mind a bank, mind a hiteligénylő számára fontos, hogy az ingatlan értékét a lehető legpontosabban állapítsák meg. Ez a feladata a hivatalos ingatlan értékbecslésnek.
Miért kell a vételártól független ingatlan értékbecslés?
Ingatlan vásárlásakor a legtöbben meg vagyunk győződve arról, hogy a lehető legjobb áron vásároltuk meg a kiszemelt lakást vagy házat. Pedig szinte biztos, hogy a puszta racionalitáson túl valamilyen érzelmi ok is közrejátszott a vételár meghatározásában. Nem azért fizettünk sokat vagy keveset a lakásért, mert gazdaságilag indokolhatóan ez volt a legjobb döntés, hanem mert beleszerettünk a kilátásba, az elrendezésébe vagy a kertben található gyümölcsfákba.
A banktól viszont nem várhatjuk el az érzelmi alapon történő döntéshozatalt. Ha a banki kölcsön fedezete a megvásárolt ingatlan, akkor a banknak pontosan kell tudnia, hogy az adott ingatlan mennyire forgalomképes és mennyit ér az ingatlanpiacon. Ennek a lehető legpontosabb megállapításához van szükség az ingatlan értékbecslésre.
Más esetben nincs is vételár, amihez igazodni lehetne. Ha szabad felhasználású jelzáloghitelt veszünk fel, ahhoz nem kapcsolódik ingatlan-értékesítés. Valahogyan mégis fel kell becsülni az ingatlan értékét, hogy a bank meg tudja állapítani a fedezet alapján folyósítható hitel összegét.
Mire használják az ingatlan értékbecslést?
Az ingatlan vételára az érzelmi okoktól függően jelentősen eltérhet a reális piaci ártól. A piaci árat ezen túl a felek anyagi helyzete és egy sor más, gazdasági körülmény is befolyásolhatja. Egy értékes ingatlant is eladhatnak olcsón, ha az eladónak sürgősen pénzhez kell jutnia és ezért hajlandó áron alul megválni tulajdonától.
Az értékbecslés során a bank igyekszik egy olyan értéket meghatározni, ami független a konkrét ügylet személyes torzító hatásaitól. Erre két okból is szüksége van:
- egyrészt a bank az ingatlan értéke alapján határozhatja meg a kölcsön maximális összegét – legfeljebb az ingatlan becsült értékének a 80%-ig adhat hitelt az MNB előírásai alapján,
- másrészt az ingatlan jelenti a kölcsön fedezetét, tehát biztosnak kell lennie abban, hogy az adós törlesztési nehézsége esetén az ingatlan értékesítéséből a bank teljes egészében visszakaphatja a követelését.
Mi alapján történik az értékbecslés?
Egy ingatlan esetén meg kell különböztetnünk a bekerülési értéket a piaci értéktől. Az viszonylag pontosan meghatározható, hogy egy ingatlant mennyi pénzből lehet megépíteni. Egy városban és egy községben is ugyanannyiba kerül az építőanyag és nagyjából pontosan meg tudjuk határozni a vállalkozók vállalási árait is. A piaci ár azonban ettől nagyon eltérhet. Egy 50 millió forintból felépített ingatlan egy keresett helyen ennek a másfélszeresét is érheti, míg egy elmaradott kistelepülésen a kétharmadát sem adják meg érte. Ugyanannak a háznak tehát 35-70 millió forint is lehet a piaci értéke elhelyezkedéstől függően. Az ingatlan értékbecslésnek éppen az a feladata, hogy az adott helyen, az adott időpontban érvényes piaci árat a lehető legpontosabban igyekezzen megállapítani.
A becsült érték megállapításához az ingatlanszakértő figyelembe veszi az ingatlan tulajdonságait: korát, méretét, építési módját, szerkezetét, közműveit. Megvizsgálja az elhelyezkedését, s figyelembe veszi az adott térségre vonatkozó piaci információkat is. A legtöbb értékbecslőnek jelentős adatbázis áll a rendelkezésére az adott terület nagyszámú adásvételéről, így rálátásuk van a térségben kialakuló átlagos árakra.
Értékbecslés és a kínálati árak
Amikor valaki el akar adni egy ingatlant, a vételárat megpróbálja a környéken eladó többi hasonló ingatlan árához igazítani. Ehhez forrásként a hirdetéseket tudjuk felhasználni. Csakhogy az ingatlanhirdetések nem a valós piaci árakat tükrözik, hanem általában azoknál jóval magasabbakat. Az ingatlanok nagy részét erősen túlárazva hirdetik. Azt viszont már nem látjuk a nyilvános hirdetésekben, hogy végül hónapokkal később valójában mennyiért kelnek el ezek az ingatlanok.
Tévhit, hogy az ingatlan értékbecslők a bankok érdekében alulbecsülik az ingatlan értékét. Azért gondolhatjuk így, mert a valós piaci érték általában jóval alacsonyabb, mint amekkorát a hirdetésekben látható kínálati árak alapján gondolhatunk. Az ingatlan értékbecslő viszont nem a hirdetési árak alapján, hanem a ténylegesen megkötött, valós adásvételek adatai alapján dolgozik.
Ingatlan értékbecslés ára
Az ingatlan értékbecslését a hitelkérelem benyújtása után a bank rendeli el és az értékbecslő a banknak adja át az összeállított dokumentumot. Az értékbecslés költségét viszont a hiteligénylőnek kell kifizetnie. Az értékbecslő önálló vállalkozó, munkáját számla kiállítása ellenében végzi. A díj lehet fix tarifa is, de lehet a lakás alapterületétől függő ár is. Az értékbecslés ára általában bruttó 25-40 ezer forint között alakulhat. Ez tartalmazza a kiszállás díját, a helyszíni felmérést és a jelentés elkészítését.
A bankok egy része ügyfeleinek hitelfelvételkor visszatéríti az értékbecslés árát általában egy ingatlanra (ha a hitel nagysága miatt több fedezet bevonása is szükséges, akkor a második ingatlan értékbecslését már az ügyfélnek kell fizetnie). A díj átvállalása többnyire úgy történik, hogy a hitel folyósítását követően jóváírják az ügyfél számláján ezt az összeget. Lakáshitel, szabad felhasználású jelzáloghitel esetén a bank által megadott THM értékének az értékbecslés díját is tartalmaznia kell.
Hogyan történik az ingatlan értékbecslés?
A megbízást követően az ingatlanszakértő felveszi a tulajdonossal a kapcsolatot, majd időpontot egyeztet egy helyszíni felmérésre. Értékbecslőt nem választhatunk mi magunk, őt mindenképpen a bank választja ki és bízza meg a feladattal.
Az értékbecslés során a szakértő megtekinti az ingatlant, a dokumentáció számára fényképeket készít és elvégzi a szükséges méréseket. A továbbiakban néhány nap alatt elkészíti a dokumentációt, összeveti a helyi adatokat az adatbázisokból megismerhető forgalmi adatokkal.
Kérhetünk-e a banktól független értékbecslést is?
Semmi akadálya nincs annak, hogy magunk is megbízzunk egy értékbecslőt az ingatlan értékének a megállapításával. Ez nagyon is hasznos lehet például akkor, ha el akarjuk adni a lakást vagy más ingatlant, s szeretnénk pontos képet kapni annak értékéről. Egy hivatalos, értékbecslő által készített szakvélemény jó érv lehet a vevőkkel folytatott tárgyalás során is az ár megállapításához.
