2022 szeptembere óta majdnem a felére, 13 százalékról 7,25 százalékra csökkent a jegybanki alapkamat Magyarországon. Elemzők június végére a 6,5-7 százalékot is elképzelhetőnek tartják, ami visszatérés az infláció kiugrása előtti, 2022 nyári állapothoz. Vajon a lakáshitelek kamatai is követni fogják ezt a trendet és ott is számíthatunk egy jelentősebb csökkenésre az elkövetkezendő hónapokban?
A jegybanki alapkamat egy irányadó kamat, amit a Magyar Nemzeti Bank fizet a kereskedelmi bankoknak. Közvetve tehát az MNB az alapkamat lefelé vagy felfelé módosításával befolyásolni tudja a hitelkamatokat is. Ez a kapcsolat azonban nem olyan gyors és közvetlen, hogy az alapkamat csökkenése azonnali hatást váltana ki a lakáshitelek körében.
Alapkamat helyett a BIRS a meghatározó
A kereskedelmi bankok által nyújtott fix lakáshitelek kamatát a BIRS, azaz a Budapest Interest Rate Swap nevű mutatóhoz árazzák. A piaci kamathoz a bank ezt a mutatót veszi alapul, amit saját kamatfelárával növel meg. A BIRS azt mutatja meg, hogy a lakáshitelként kiadott pénz mennyibe kerül a banknak, a kamatfelár pedig a bank haszna az üzleten. Láthatjuk, hogy ez utóbbi általában mindössze 0,1-1,5 százalék közötti, azaz többnyire ekkora haszonnal tudja tovább értékesíteni a bank a hozzá kerülő tőkét. A BIRS nagyon szorosan együtt mozog az állampapírhozamokkal, így ha egyszerűsíteni szeretnénk, akkor mondhatjuk azt is, hogy 10 éves BIRS, a 10 éves állampapírhozamtól függ, ami pedig áttételesen befolyásolja a 10 éves fix lakáshitel kamatokat.
A BIRS értéke nem a központi bank által rövid időtávra meghatározott alapkamattól függ, hanem piaci mozgásoktól. A közelmúltban a legmagasabb értéket 2022 őszén érte el, akkor az 5 éves BIRS 12,55 százalék, a 10 éves 10,75, a 20 éves pedig 10,49 százalék volt. Az emelkedés olyan gyorsan történt, hogy a bankok nem is tudták lekövetni. A új kihelyezésű lakáshitelek átlagkamata így 9% környékén tetőzött. Előállt egy furcsa helyzet, a lakáshitelek kamata alacsonyabb volt mint a BIRS, tehát azok a bankok akik kamatkockázatukat fedezve hosszú forrásból hitelezték 10 év fix hiteleket, azok negatív kamatmarzssal tették ezt meg. Ez a helyzet viszonylag gyorsan helyreállt, de a korábbi magasabb kamatmarzsot már továbbra sem érik el a bankok, szinte alig keresnek ezen a hitelterméken. Természetesen a prémium ügyfelek számára, ügynökök által elért egyedi kamatok jóval az átlagkamat alatt húzódtak, így ott szinte végig negatív tartományban volt a kamatmarzs.
Ideiglenes kamatstop már két éve
A piaci lakáshitelek rendszerét a kormány alaposan megbolygatta azzal, hogy 2022 elején kamatstopot vezetett be előbb a változó kamatozású, maximum egy éves kamatperiódusú lakáshitelekre, majd ősszel az 5 éves kamatperiódusban rögzített hitelekre is. Az intézkedés szerint az érintett jelzáloghitelek kamatlába nem haladhatta meg a 2021. október 27-én érvényben lévő szintet. Az intézkedésnek köszönhetően aki az elmúlt két évben a kamatstop alá tartozó hitelt vett fel, vagy fizeti a korábbi hitel törlesztését, az a havi részletek változásában alig érzékelhetett valamit az elmúlt évek vágtató inflációjából.
Az eredetileg mindössze fél éves időtartamra szánt intézkedést a kormány több alkalommal is meghosszabbította, legutóbb idén júliusig. Május elején viszont Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter még mindig úgy fogalmazott, hogy akkor lehet kivezetni a kamatplafont, ha helyreáll a kiskereskedelmi fogyasztás és beindul a gazdaság. Ez arra utal, hogy akár további hosszabbításra is számítani lehet, legalább év végéig.
A változó kamatozású hitelek ma már egyáltalán nem jellemzők a lakossági jelzáloghitelezésre, viszont korábban ez volt az elterjedt hitelezési forma. A változásért az MNB az adósságfék-szabályokkal is sokat tett Az intézkedés nagy vihart kavart, ugyanis korábban az ügyfelek pont az ilyen hozamemelkedésektől félve vállalták be a 10 éves fixálású “drágább” hiteleket. A kamatstop viszont pont azokat “menti” ki, akik erre negatív eseményre nem gondolva, csak az elérhető legkisebb kamatozású konstrukciót választották.
Önkéntes kamatplafon
A kamatstop mellett megjelent egy új eszköz is 2023 őszén, az önkéntes kamatplafon. Direkt jogszabályba ezt nem kellett foglalni, a kormány felszólítására a bankok “önként” alakították ki a kedvezményes rendszert. Az intézkedés lényege, hogy a lakossági lakáscélú hitelek teljeshiteldíj-mutatóját 8,5 százalékos szinten maximálnák, szemben az akkor általános, 9 százalék fölötti THM-mel. Ma már ennél alacsonyabbak szinten áll, 2024 januárjától 7,3% THM-nél nem kínálnak drágább hiteleket a bankok.
Jelenleg tehát a változó kamatozású és a maximum 5 éves kamatperiódussal felvett lakáshitelekre még él a kamatstop, a 2023 októbere után igényelt valamennyi lakáshitelre pedig a bankok által vállalt önkéntes kamatplafon van érvényben. Mivel a kamatplafon önkéntes, így előre eldöntött lejárati ideje sincs. Addig maradhat, míg a piaci kamatok beavatkozás nélkül is ez alá a szint alá kerülnének.
Milyen hatással jár a kamatstop és a kamatplafon?
A bankok számára a maximális kamatot meghatározó intézkedések azzal járnak, hogy minimálisra csökken számukra a lakáshiteleken elérhető nyereség. Ha a bank a BIRS értéke alapján 7,2 százalék körül tud pénzhez “jutni”, de a kamatplafon miatt azt maximum 8 százalékon adhatja tovább az ügyfélnek, akkor maximum 0,8 százalék nyereség maradhat nála. Azaz megpróbálnak inkább olyan termékeket kínálni, melyeket kevésbé érint a korlátozás. Jól látható például, hogy szinte eltűntek a kínálatból az 5 éves kamatperiódussal kínált lakáshitelek, melyekre még érvényes a kamatstop rendelete.
A BIRS kitartóan emelkedik
A lakáshitelek valódi költségét tehát leginkább a BIRS mutató határozza meg, annak az értéke pedig május közepe óta folyamatosan emelkedik. Május végén az 5 éves BIRS 6,66%, a 10 éves 6,85, a 20 éves pedig 6,87%. A bankok tehát jelenleg képesek tartani a megállapított 7,3%-os THM plafont, ám egyre kisebb nyereséget tudnak elérni ezeken az üzleteken.
Mindezek alapján azt jósolhatjuk, hogy a jegybanki alapkamat csökkenése nem fog a lakáshitelek áraiban visszatükröződni. A lakáshitelek árát júliusig még biztosan az állami és az önkéntes kamatplafonok határozzák meg. Hiába csökken akár 6 százalék körülire is az alapkamat, a bankok a kamatplafon mértékéig folyamatosan közeledni fognak, amíg a BIRS továbbra is ilyen magas szinten marad.
