Néhány nappal ezelőtti bejelentés, hogy Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter a lakáshitelek kamatának további radikális csökkentésére kéri a bankokat. A miniszter azt szeretné, ha a maximális THM 5% alatt maradna. A bankszövetség 2 hónapot kapott javaslatai kidolgozására, így az intézkedés feltehetőleg jövő januártól léphet majd életbe, hacsak a bankok nem igyekeznek majd hamarabb teljesíteni a miniszteri óhajt.
Hogyan lettem önkéntes? Mert muszáj volt..
Első pillantásra a kamatcsökkentés pontosan illeszkedik abba a folyamatba, amit a kormány már két éve indított a lakáshitelezéssel kapcsolatban. Első lépésként még 2022-ben az akkor növekvő infláció kivédésére maximálták a hitelkamatokat 2021 októberi szinten. A kamatstop azóta is velünk van, a lakosság számára 2024 végéig meghosszabbították a kamatstop intézményét. Ezt követően a miniszter által elvárt cél az volt, hogy a lakossági lakáscélú hitelek THM-jét 8,5 százalékon maximálják. Ezt később 7,3%-ra csökkentették, most pedig további lakossági kedvezményként hirdethetik, hogy ezt a 8,5 százalékot 5% alá kellene levinniük a hitelezőknek, továbbra is önkéntes alapon.
A problémát az jelenti, hogy a mostani 5%-os limitet sokkal nehezebb teljesíteni, mint a tavalyi 8,5 százalékot. Amikor 2023 őszén a miniszter a 8,5 százalékos határ elérését tűzte ki célul a bankok elé, akkor a legnépszerűbb, 10 éves fix törlesztésű lakáshitelek kamata már alatta volt ennek a szintnek. Idén januártól ez az elvárt küszöb tovább csökkent, 7,3 százalékra. Ez is vállalható volt, mivel a hitelkamatokat nagyban befolyásoló referenciakamat, a BIRS és az állampapírok hozama is egyaránt e szint alatt állt, 6 százalék körül fixálódott.
Eggyel nő a tét
A mostani helyzet azonban más. A 10 éves BIRS pedig újra emelkedő fázisban szeptember 20-án 5,94%. Ez azt jelenti, hogy a miniszteri elvárás teljesítésével a bankoknak olcsóbban kellene adniuk a lakáshitelt, mint amennyiért hozzá a forrásokat be tudják szerezni.
Nagyon kíváncsian várom a fejleményeket, ugyanis eddig a bankok mindent lenyeltek, de itt konkrétan a legrosszabb ügyfelüknek is negatív marzzsal kellene adniuk a hiteleket, úgy hogy azon még dolgozniuk is kell és akár bedőlés esetén hitelveszteség is lehet rajta. Miért ne vegyenek inkább állampapírt, mikor az extraprofitadójuk csökkentéséhez is növelniük kell az állampapíruk állományát, illetve nem kerül semmilyen plusz melóba, kockázatba ha ebbe fektetik a likviditásukat és még többet is keresnek.
Valójában a bankbetétesek fizetik meg az olcsó hitelek árát?
A miniszter az elvárás kialakításával feltehetően két dologra épít:
- a bankoknak a lakossági hitelezés további fenntartása, sőt, felpörgetése lenne az érdeke, s úgy gondolja, hogy ezt akár ennek az áldozatnak a vállalásával is hajlandók teljesíteni.
- A másik, hogy a lakosság továbbra is mintegy 8100 milliárd forintnyi megtakarítást tart minimális kamatozás mellett a bankokban, s ez megfelelő olcsó forrást biztosíthatna a lakáshitelezés felpörgetésének.
Az állam gyakorlatilag a betéteseken megszerzett profittömeget szeretné átcsatornázni a hitelfelvevőkhöz. Elég logikus hogy a választásokhoz közeledve a kormány minden gazdaságélínkétést segítő intézkedést szívesen hoz meg, főleg ha nem ő fizeti az árát, hanem a bankrendszer, ugyanis a költségvetés sem áll túl erős lábakon.
Szakértők arra figyelmeztetnek, hogy a bankok az elmúlt években ingyenessé tették a hitelfelvétellel kapcsolatos szolgáltatások többségét: nem számítanak fel külön szerződéskötési díjakat, nincs folyósítási díj, állják az értékbecslés költségét. Így az egyetlen meghatározó elem, ami versenyhelyzetet teremthet közöttük, az a kamat. Így ha az egyik bank lép és megadja az 5%-os THM-et, azzal lépéskényszerbe hozza a többieket is, akik nem tehetik meg, hogy nem kezdik követni az úttörőt. Így valószínű, hogy néhány hónap alatt mindenhol megjelenik a kínálatban az 5%-os kamatszint még akkor is, ha rövid távon ez a bank számára veszteséggel jár.
Mit jelenthet számokban a módosítás?
Tegyük fel, hogy egy 50 millió forintos ingatlant vásárolunk, melyhez 30 millió forint hitelre van szükségünk. Ezt 20 évre kívánjuk felvenni. A ma elérhető ajánlatokban 6,6-6,8% körüli THM szerepel (Ennél jóval kedvezőbb kamatok is vannak, ha felkerestek minket, de egy átlagos hitelfelvevő valahol itt veszi fel a hitelét). Tegyük fel, hogy bankunk 6,68 százalékot ajánlott. Ennek a hitelnek a törlesztőrészlete havonta 227 ezer forint. Ugyanez a hitel 5%-os kamatozás mellett körülbelül 198 ezer forint törlesztővel járna.
Összefoglalva, a lakáshitelek kamatának 5% alá csökkentése komoly kihívást jelent a bankok számára, mivel olcsóbban kellene hitelezniük, mint amennyiért forrást szereznek. A kormány célja a lakossági hitelezés élénkítése, de a terhek végső soron a bankokra és betétesekre hárulhatnak, különösen a választások közeledtével.
