Lakásszerzéshez 2024-ben is a Családi Otthonteremtési Kedvezmény jelenti a legfontosabb állami támogatást. A korábbi évek bőkezű vissza nem térítendő támogatásának a helyét azonban egy kedvezményes, kamattámogatott hitel vette át – ez a CSOK Plusz, melynek révén akár 50 millió forint hitelt is felvehetünk fix, 3% kamatozással.

A korábbi otthonteremtési támogatások utódjaként két különböző támogatási formát tart fenn a kormány 2024-ben:

• visszatérítendő, kedvezményes kamatozású hitelként működik az év elején újonnan megjelent CSOK Plusz és
• nagyjából a korábbi falusi CSOK folytatásának tekinthető a „sima“ CSOK, ami továbbra is vissza nem térítendő támogatás, de csak a kiválasztott kedvezményezett településeken érhető el. 

A CSOK Plusz lényege

A CSOK Plusz egy kamattámogatott kölcsön, aminek az összege a lakáscéltól és a gyermekek számától függően maximum 15, 30 vagy 50 millió forint lehet. A hitelfelvétel gyermekvállaláshoz kötött, s a felvehető hitel nagyságát a vállalt és a már meglévő gyermekek száma határozza meg. A korábbi támogatási formákhoz képest az a CSOK Plusz egyik legnagyobb újdonsága, hogy csak a meglévő gyermekek után nem igényelhető a támogatás. A már élő gyermekek számát figyelembe kell venni a hitelösszeg meghatározásánál, de csak újabb gyermekek vállalásával adható be a hitelkérelem. A hitel csak egy alkalommal igényelhető akkor is, ha a korábban felvett összeget a család már visszafizette. 

A támogatáshoz tartozik még, hogy a felvett összeg egy részét később az állam elengedi, az így vissza nem térítendő támogatássá válik, ha legalább 2 vállalt gyermek megszületik. 

Mire vehető fel a CSOK Plusz?

A CSOK Plusz igénylői lakáscéljaik megvalósítására vehetik fel a kedvezményes hitelt. A megítélt összeg fordítható az igénylő házaspár

első közös lakásának vásárlására vagy építésére, 

vagy a családméret növekedése miatt a meglévő lakás nagyobbra cserélésére szintén vásárlással vagy építéssel. 

A támogatással megvásárolt vagy épített lakásban 10 év bentlakási kötelezettséget kell vállalni. 

A CSOK Plusz lakásra vonatkozó feltételei

A támogatás lakáshoz jutásra vonatkozik, azaz felújításra, átalakításra ez a hitel nem vehető igénybe. Az új és a használt lakás között azonban nem tesz különbséget, a támogatás mindkettőre felhasználható.  

Fontos azonban, hogy maximálták annak a háznak vagy lakásnak az árát, amit a támogatott hitelből a házaspár megszerezhet:

• ha a házaspár az első közös lakását vásárolja vagy építi, akkor az ingatlan nem kerülhet többe 80 millió forintnál 
• ha már van közös otthonuk és nagyobb lakásba költöznének, akkor a maximális vételár 150 millió forint lehet. 

A szerződésben szereplő vételár legfeljebb 20 százalékkal térhet el a bank értékbecslésében szereplő forgalmi értéktől.

Vásárlás és építés esetén is a lakás alapterületét kell még figyelnünk. A lakás elvárt nagysága 

• 1 gyermek esetén legalább 40 négyzetméter
• 2 gyermeknél legalább 50 négyzetméter
• 3 vagy több gyermek esetén legalább 60 négyzetméter.  

Egylakásos épületek, azaz családi házak vásárlása vagy építése esetén ennél 30 négyzetméterrel nagyobb alapterület fogadható csak el, azaz 

• 1 gyermek esetén legalább 70 négyzetméter
• 2 gyermeknél legalább 80 négyzetméter
• 3 vagy több gyermek esetén legalább 90 négyzetméter lakóterület szükséges.  

Lakással kapcsolatos lényeges feltétel, hogy közeli hozzátartozótól nem vásárolhatunk, továbbá olyan ingatlant sem lehet visszavásárolni, melynek az igénylő korábban, az elmúlt 5 évben már tulajdonosa volt. 

A hiteligénylést legkésőbb az ingatlan megvásárlását követő 180 napon belül be kell adni. 

Bővítésre is igényelhető

A támogatás a lakás bővítésére is igénybe vehető. Ebben az esetben arra kell ügyelni, hogy a bővítésnek legalább egy 12 négyzetméteres lakószobát kell tartalmaznia. Bővítésnek számít az emelet-ráépítés vagy tetőtér-beépítés is, ami nem jár az építmény térfogatnövelésével.

A bővítésre kerülő lakásnak már a bővítés előtt is lakhatónak kell lennie. Azaz rendelkeznie kell egyedi fűtési lehetőséggel, ivóvízzel, külön bejárattal. Az alapterületre vonatkozó követelményeknek a bővítés után kell a lakásnak megfelelnie. 

Önrész is szükséges

A hitelhez önrészt is kell biztosítani, ami egyes esetekben alacsonyabb összegű is lehet, mint a lakáshiteleknél eddig megkövetelt önerő. Itt azonban tisztáznunk kell egy gyakori félreértést. 

A CSOK Plusz feltételeivel kapcsolatban több helyen olvashatjuk, hogy a megszokott 20% önrésztől eltérően már 10% saját erő is elegendő lehet a lakás megvásárlásához, viszont ez csak részben igaz, szigorú feltételekkel. 

A CSOK Plusz rendeletben a 10% ott kerül elő, hogy a rendelet szerint lakás vásárlása esetén a vételár, lakáscsere esetén maximum a vételár-különbözet 10%-át lehet készpénzben kifizetni. Ez azonban nem az önrész mértékét jelenti! A készpénzfizetési korlátnak az a célja, hogy a vételár igazolható módon, számlára érkezzen és csak kisebb aránya cserélhessen gazdát készpénzben. 

Egy másik jogszabály valóban rendelkezik a 10%-os önrészről. A módosított 32/2014 MNB rendelet ír arról, hogy ingatlan vásárlása esetén a felvett jelzáloghitel az ingatlan értékének hány százalékáig terjedhet – azaz a vevőnek mekkora önrészt kell biztosítania. A jelzáloghitel aránya továbbra is a forgalmi érték maximum 80, pénzügyi lízing esetén a 85 százaléka. E fő szabálytól eltérően valóban lehetséges a 90%-os terhelés elérése is a következő esetekben:

• a hitelt felvevő adósok, adóstársak egyike sem töltötte még be a 41. életévét és
• korábban még semmilyen ingatlanban nem rendelkeztek 50%-ot meghaladó tulajdoni hányaddal. 

Azaz a 10%-os önrész lehetőségét a jogalkotó az első lakásukat megvásárló, 41 év alatti fiatalok számára tartja fenn. Az érintetteknek azonban arra is számítaniuk kell, hogy a bank ilyen esetben szigorúbb feltételeket támaszt majd a hiteligénylők jövedelmével kapcsolatban. Valószínű, hogy míg egy alacsonyabb arányú terheltségnél a bank engedékenyebb lehet a jövedelemarányos törlesztőrészlet meghatározásánál, addig a 10%-os önerő esetén sokkal alacsonyabb százalékú eladósodást engednek csak meg. 

A hitelösszeg és a vállalt és meglévő gyermekek száma

Az igényelhető hitel összege a gyermekek számától függ. Egyszerűsítve 

• egy gyermek esetén 15 millió,
• kettőnél 30 millió,
• három gyermektől pedig 50 millió forintot lehet igényelni.

Ahogy jeleztük, ennél a támogatásnál azonban nem lehet csak a már megszületett gyermekekre alapozni, mindenképpen szükség van újabb gyermekek vállalására. A már élő és a vállalt gyermekek együttes száma határozza meg a hitelösszeget ( Az első gyermeknek 4 éven belül kell megszületnie. Két gyermekre 8 év, három gyermekre 10 év a vállalható határidő. A határidőt a hitelszerződés aláírásától kell számolni (a meglévő gyermekeket 25 éves korukig lehet a hitel szempontjából figyelembe venni).

Az első gyermeknek 4 éven belül kell megszületnie. Két gyermekre 8 év, három gyermekre 10 év a vállalható határidő. A határidőt a hitelszerződés aláírásától kell számolni. 

Igényelhető hitelösszegek a gyermekszámtól függően

Az igénylés elbírálására a bankoknak vásárlás esetén 30 nap, építés esetén 60 nap áll rendelkezésükre. Ez az idő az esetleges hiánypólások idejével meghosszabbodhat.

Milyen gyermekek vehetők figyelembe?

A hitel megítélése szempontjából figyelembe lehet venni minden egyes gyermeket, aki a házaspárral együtt él: azaz a házaspár közös gyermekei mellett a férj vagy feleség külön gyermekeit is, ha együtt élnek velük a közös háztartásukban. Az a gyermek is beszámít a gyerekszámba, akinek a szülei meghaltak, de legalább egy éve ebben a családban él, és velük együtt költözik az új otthonba.

Fontos, hogy vállalt gyermeknek számít a még meg nem született, 12 hétnél idősebb magzat is. 

A gyermekek megszületését 90 napon belül be kell jelenteni. Erre különösen ügyeljünk, mert a tőkerész elengedésének a lehetőségét is elveszíti az a kedvezményezett, aki elmulasztja a 90 napos határidőn belül megtenni ezt a bejelentést. 

Ki jogosult a CSOK Plusz felvételére?

A korábbi támogatásokhoz képest a CSOK Plusz feltételei szigorúbbak. Csak házaspárok vehetik igénybe, azaz egyedülálló szülők vagy élettársak nem igényelhetik. A kölcsönt a házastársak együtt igénylik, mindketten támogatott személlyé válnak. Rajtuk kívül más adós a szerződésben nem szerepelhet. 

Beiktattak egy életkori korlátot is, hogy csak a fiatalokat vonják be ebbe a konstrukcióba: az igénylő nő nem lehet idősebb 41 évesnél, kivéve akkor, ha igazolhatóan legalább 12 hetes várandós. Ez azonban csak egy ideiglenes lehetőség, amit várhatóan 2 évig fognak fenntartani.

Az igénylés további feltétele legalább 2 év tb-jogviszony igazolása, mely legfeljebb 30 napos megszakítást tartalmazhat. Az igénylőnek nem lehet 5 ezer forintot meghaladó köztartozása.

Mivel azonban nem vissza nem térítendő támogatásról van szó, hanem hitelről, a felveheti összeg függ az igénylő házaspár hitelképességétől is. Hiába magas a jogszabály által meghatározott összeg, csak az juthat hozzá a támogatott hitelhez, akinek elég magas a jövedelme a havi törlesztőrészletekhez. 

A banki szabályok alapján az igényelhető hitel nagysága attól függ, hogy mekkora törlesztőrészletet bír el az igénylő havi nettó fizetése. Ha az igénylő jövedelme nettó 600 ezer forint alatti, akkor a havi jövedelem fele lehet az illető valamennyi hitelének a havi összesített törlesztési kötelezettsége. Ha a jövedelem 600 ezer feletti, akkor 60%-ig lehet terhelni. A terhek vállalásához persze figyelembe kell venni azt is, hogy mivel a család több gyermeket is vállalni fog, ezért a törlesztést és a család fenntartását éveken át gyakorlatilag éveken át egy keresetből kell majd biztosítani.

Együtt is felvehető a CSOK és a CSOK Plusz?

Igen, a CSOK-Plusz illeszthető a vissza nem térítendő CSOK-támogatáshoz és az sem akadály, ha valaki korábban igényelt hasonló támogatást. 

A CSOK Plusz igényelhető együtt a megújult CSOK-kal is. Ám míg a CSOK Plusz bármely településen igényelhető, addig a vissza nem térítendő CSOK-támogatást csak a kedvezményezett kistelepüléseken kaphatjuk meg. Mellette akár a Babaváró hitel is felvehető, amennyiben a feleség megfelel az életkori követelményeknek (legfeljebb 30 év). A Babaváró azért is jó választás lehet, mert annak összegét önerőként is figyelembe veszik a bankok CSOK Plusszal vásárolt ingatlan esetén. 

A CSOK Plusz a régebben felvett támogatásokkal is kombinálható. Ha a házaspár korábban született gyermekükre vagy gyermekeikre igénybe vették már a CSOK-ot,  akkor vissza sem kell fizetniük a korábbi támogatást. Ha még tart a korábbi támogatásra tekintettel megállapított bentlakási kötelezettség, akkor azt most már az új kölcsönnel érintett lakásban kell teljesíteni. Tehát még az sem akadály, hogy ha a korábbi szerződés értelmében még a korábbi támogatással érintett lakásban kellene a családnak élnie. 

A korábbi CSOK-hitellel a CSOK Plusz viszont csak úgy kombinálható, ha a korábbi hitelt a házaspár előbb lezárja, visszafizeti. 

Hogyan kell törleszteni a CSOK Plusz hitelt?

A CSOK Plusz kamattámogatott hitel. Ez azt jelenti, hogy a hiteligénylő egészen a futamidő végéig fix, végig 3 százalékos kamatot fog fizetni. Ezen túl azonban a törlesztést még a tőketörlesztésre vonatkozó türelmi idő és a tőke egy részének elengedése is segíti.

A kölcsön futamidejének el kell érnie a 10 évet. A kamat fix 3%-os lehet, a 3% és a piaci kamat közötti különbözetet fizeti támogatásként az állam.

A hitel felvételének a költségei nem haladhatják meg az igényelt kölcsönösszeg 0,75 százalékát, maximum a 300 ezer forintot. Ennek mindent tartalmaznia kell, ami a szerződéskötéssel és a folyósítással kapcsolatos banki költség. Az értékbecslés és a helyszíni szemle díja nem tartozik bele ebbe az összegbe. Előtörlesztés esetén a bank által felszámított díj nem haladhatja meg az 1 százalékot. 

A gyakorlatban ezeket a díjakat a bankok általában teljesen el is engedik. Olyan megoldással is találkozhatunk, hogy a bank utólag a hitelösszegen felül még jóváírást is ad.

A futamidő első éve alatt a tőkét egyáltalán nem kell törleszteni, csak a kamatokat kell fizetni. A tőketörlesztés a 13. hónaptól kezdődik. Az első gyermek érkezése után azonban 12 hónapra teljesen szüneteltethető a törlesztés. 

A kamattámogatás ideje 25 év lehet. Ha a hitel futam­ideje ennél hosszabb, akkor 25 év után a még fennálló tőkét piaci kamattal kell visszafizetni. 

Gyermekvállalási támogatás

A gyermekvállalási támogatás lényege, hogy a második gyermek születésétől kezdve 10-10 millió forintot elenged az állam a még fennálló tőketartozásból. A tőke elengedéséhez csak a kölcsönszerződés megkötése után született gyermekeket veszik figyelembe. A második és az azt követően megszületett vagy örökbe fogadott gyermekek születésekor engednek el 10-10 millió forintot a még fennálló tőketartozásból.

Ez a szabály így azzal jár, hogy ha például a család két meglévő gyermeke mellé vállalta a harmadik megszületését és felvette az 50 milliós kölcsönt, akkor nekik semmit sem fognak elengedni a tartozásukból, hiszen a szerződéskötés után már csak egy gyermekük fog megszületni. Ellenben az a korábban gyermektelen házaspár, akiknek három vállalt gyermeke megszületett a futamidő alatt, így összesen 20 millió forinttal tudja csökkenteni a visszafizetendő tőketartozást. 

Fontos, hogy a tőkerész elengedését nem kombinálhatjuk a már létező szabályok szerinti jelzáloghitel-elengedéssel! A korábbi támogatás szerint a jelzáloghitel felvétele után született gyermekek esetén az állam elengedi a tőke egy részét: a második gyermek megszületéskor 1, a harmadik megszületése után 4, a további gyermekek után pedig gyermekenként 1-1 millió forinttal csökkenthető a még fennálló jelzáloghitel összege. Ha a család mindkét támogatásra jogosulttá válik, akkor választaniuk kell, hogy melyiket szeretnék igényelni.  

Mi történik válás esetén, vagy ha nem születik gyermek? 

Ha a házaspár a kölcsön futamideje alatt elválik, akkor a kamattámogatást vissza kell fizetni. Ha a lakást eladják, akkor ezt az összeget a felek között a vételár megosztásának arányában kell elosztani. Ha a lakás az egyik félnél marad, és ott laknak tovább a gyermekek is, akkor csak ennek a félnek kell a kamattámogatást visszafizetnie.

Ha az erre megadott megadott határ­időig, vagy válás esetén a válásig a vállalt gyermekek nem születnek meg, akkor a kamattámogatás összegét vissza kell fizetni. Erre az összegre kamatot is kell fizetni, melynek a mértéke a jegybanki alapkamat plusz 5% lehet. A házaspár akkor sem mentesül a visszafizetés alól, ha valamilyen különleges körülmény miatt nem születhetett meg a gyermekük. Például az egyik fél megváltozott munkaképességű lett, és emiatt lemondtak a gyermekvállalásról. Vagy részt vettek valamilyen meddőségi eljárásban, de így sem tudott gyermekük születni. A kamattámogatás összegét ilyen esetekben is vissza kell fizetniük, de méltányosságból a visszafizetésre 5 éves haladékot kaphatnak.

Vállalkozás az ingatlanban

Külön tennivalót igényel, ha a lakás tulajdonosai vállalkozók és a vállalkozás székhelyét az új otthonukba kívánják bejelenteni. A rendelet ezt nem tiltja, de külön bejelentéshez köti. A vásárlónak a hitel igénylésekor teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan kell arról nyilatkoznia, hogy az állam javára bejegyzett elidegenítési tilalom fennállása alatt az ingatlanba egyéni vagy társas vállalkozás székhelyét be akarják jelenteni. Csak székhely bejelentésére van lehetőség, más székhelyű vállalkozás telephelye a lakásba nem jelenthető be. Legfeljebb két vállalkozás vagy gazdasági társaság jegyezhető így be a lakásba. 

Ugyancsak külön nyilatkozni kell arról, ha az ingatlanon valamilyen gazdasági tevékenységet is kívánnak folytatni. Ebben az esetben a vételárat meg kell osztani a lakóépület és a vállalkozás céljait szolgáló melléképület vagy földrészlet ára között. A kedvezményes kölcsön összege nem lehet nagyobb a lakásra jutó vételár-hányadnál, azaz a vállalkozási célt szolgáló ingatlanrész vásárlását saját erőből kell finanszírozni.  

Mekkora törlesztőrészlet várható?

Mivel a hiteligénylő számára a teljes futamidő alatt a fix 3 százalékos kamattal kell a hitel visszafizetni, így a törlesztőrészletek nagysága jól kalkulálható. Az induló költségek, banki díjak közötti különbségek miatt az egyes bank ajánlata néhány ezer forinttal térhet el egymástól. Táblázatunk átlagos, kerekített várható havi törlesztési összegeket tartalmaz az egyes hitelösszegekre, három különböző futamidőre, a kedvezményes 3% kamattal számolva.

Összefoglalva a CSOK Plusz fontosabb jellemzőit:

• kedvezményes hitel, nem vissza nem térítendő támogatás
• csak házaspárok igényelhetik, a nő nem lehet idősebb 41 évesnél
• legalább 2 éves munkaviszonyt kell az igénylőknek igazolniuk, és nem lehet 5 ezer forintot meghaladó köztartozásuk
• csak vállalt gyermek után igényelhető (vállalt gyermeknek számít a 12 hétnél idősebb magzat is)
• maximum 15, 30 vagy 50 millió forint igényelhető a gyermekek számától függően
• az első évben csak kamatot kell fizetni
• a kamat a teljes futamidőre fix 3%
• a második és a harmadik gyermek megszületése után 10-10 millió forintot elengednek a még fennálló tőkéből
• vásárlásra első lakáshoz jutó, 41 év alatti fiataloknak akár 10% önrész is elegendő lehet
• első lakáshoz jutók maximum 80 millió forintos lakást vásárolhatnak, lakáscsere esetén 150 millió forintig lehet elszámolni az ingatlan árát
• a vételár 10%-át lehet készpénzben fizetni, a többit banki utalással kell teljesíteni
• külön nyilatkozni kell arról, ha vállalkozást szeretnénk az ingatlanba bejegyeztetni. 

Forrás: 518/2023 kormányrendelet